1031 Borsalarda Yaklaşık 10 Şey

Vergi nerds'ları İç Gelirler Kanunu Bölümlerini dağıtabilir, ancak çoğu insan 401 (k) değerini aşmaz. (Bu doğru, işyeri emeklilik tasarruf planının adı vergi kodunun bir bölümünün adını taşıyor.)
Yine de, "Bölüm 1031" yavaş yavaş günlük konuşmalara giriyor; emlakçılar, isim şirketleri, yatırımcılar ve futbol anneleri tarafından bantlanmış durumda. . Bazı insanlar bunu fiil haline getirme konusunda ısrar ederler: "Başka birine 1031 verelim". (Bölüm 1031 gayrimenkulle sınırlı değil, açıkça tartışmanın gerçekleştiği yer budur.)

Vergilendirilebilir Gelirler Varken Nakit Yok Ne Zaman
Vergi İadenizi Denetlemek için 10 Yol
3 Her Gün Yaptığınız Vergi Hataları
Yani 1031 Nedir? Geniş bir şekilde ifade edildiği üzere, bir 1031 borsası (aynı tür değişim veya Starker olarak da adlandırılır), bir işletme veya yatırım varlığının bir başkasına takas edilmesidir. Çoğu takas, satış olarak vergiye tabi olsa da, 1031'de gelirseniz, değişim sırasında vade farkı veya vergi sınırı getirileceksiniz. (Arka plan okumak için Ev Satış Üzerine Sermaye Kazançlarını Önleme konusuna bakın.)
Gerçekte, yatırımınızın şeklini olmadan (IRS gördüğü gibi) bir sermaye kazançını . Bu, yatırımınızın ertelenen vergiyi artırmaya devam etmesini sağlar. Kaç kez kaçınacağınız veya ne kadar sıklıkla 1031'i yapabileceğiniz konusunda herhangi bir sınır yoktur. Kazancınızı bir yatırım gayrimenkulünden diğerine diğerine geçebilirsiniz. Her takasta kârınız olabilse de, aslında yıllar sonra nakit olarak satana kadar vergi önleyebilirsiniz. Öyleyse umarım sadece bir vergi ödeyeceksiniz ve bunu uzun vadeli sermaye kazanç oranıyla (şu an% 15) ödeyeceksiniz.
Uyarı: Özel kurallar, amortismana tabi mallar 1031'de değiştirildiğinde geçerlidir. "Amortisman yeniden ele geçirme" olarak bilinen ve sıradan gelir olarak vergilendirilen kazancı tetikleyebilir. Genel olarak, bir bina için başka bir bina veya başka bir makine için bir makine takas ederseniz, bu yeniden yakalanmayı önleyebilirsiniz. Ancak iyileştirilmemiş bir araziyi bir bina olmadan iyileştirilmemiş bir arazi için değiştirirseniz, binada daha önce iddia ettiğiniz amortisman normal gelir olarak geri kazanılır.
Bu tür komplikasyonlar, 1031'i yaparken neden profesyonel yardıma ihtiyacınız var. Hala, 1031'i veya sadece merak ediyorsanız, bilmeniz gereken 10 şey var.

1. 1031 kişisel kullanım amaçlı değildir.
Hüküm, yalnızca yatırım ve işletme mülkiyetinde olduğundan, birincil konutunuzu başka bir ev için değiştiremezsiniz. 1031'i tatil evlerini takas etmek için kullanabileceğiniz yollar var, ancak bu kaçamak eskisi olduğundan çok daha dar. Daha fazla bilgi için, bkz. No. 10.

2. Fakat bazı kişisel mülkler geçerlidir.
En 1031 borsanın gayrimenkulü var. Bununla birlikte, bazı kişisel mülk alışverişleri (bir resim söylemek) hak kazanabilir.Bununla birlikte, kurumsal hisse senedi ya da ortaklık çıkarları alışverişi uygun değildir. Öte yandan, gayrimenkulde ortak bir kiracı olan (bazen TİK olarak da bilinir) çıkarlar.
3. "Beğenilen" geniş.
Çoğu borsanın "benzer" olması gerekir - bunun ne anlama geldiğini düşündüğünüz anlamına gelmeyen gizemli bir ifade. Ham arazi için bir apartman binası veya bir şerit alışveriş merkezi için bir çiftlik değişimi yapabilirsiniz. Kurallar şaşırtıcı derecede liberal. Hatta bir işi başka bir iş için de değiştirebilirsiniz. Ama yine de, bekâr olanların tuzakları var.
4. "Gecikmeli" bir değişim yapabilirsiniz.
Klasik olarak, bir borsa, iki mülk arasında iki mülk arasında basit bir takas yapmayı içerir. Ancak tam mülkiyetiniz olan birini bulma şansınız, sahip olduğunuz mülkün tamamını isteyen kişinin zayıf olması. Bu nedenle borsaların büyük çoğunluğu gecikmeli, üç parti veya "Starker" borsaları (onlara izin veren ilk vergi davasından). Gecikmeli bir değişimde, mülkünüzü "sat" nızın ardından nakit tutan bir aracıcıya ihtiyacınız olacak ve sizin için yedek malın "satın alması" için kullanıyor. Bu üç parti mübadelesi takas olarak değerlendirilir.
5. Değiştirme mülkiyetini belirlemelisiniz.
Gecikmeli bir değişimde gözlemlemeniz gereken iki anahtar zamanlama kuralı vardır. İlki ikame mülkiyetinin belirlenmesi ile ilgilidir. Mülkünüzün satışı gerçekleştiğinde, aracı nakit alacaktır. Nakiti alamazsınız veya 1031 tedavisini bozacaktır. Ayrıca, mülkünüzün satışından itibaren 45 gün içinde, satın almak istediğiniz mülkiyetini belirterek aracıya yazılı olarak değiştirme mülkünü atamalısınız.
6. Birden fazla değiştirme özelliğini atayabilirsiniz.
Kaç tane mülkün atanabileceği ve hangi şartları dayattırabileceğiniz konusunda uzunca bir tartışma var. IRS, eninde sonunda bunlardan birine yaklaştığınız sürece üç mülkü belirlenen yedek mülk olarak belirleyebileceğinizi söylüyor. Alternatif olarak, belirli değerleme testlerine girerseniz daha fazla mülk belirleyebilirsiniz. Örneğin, değiştirilen malların rayiç değerinin değiştirilen tüm mülklerin toplam rayiç değerinin% 200'ünü aşmadığı sürece, sınırsız sayıda olası değiştirme mülkünü belirleyebilirsiniz.
7. Altı ay içinde kapatmanız gerekir.
Gecikmeli exchange'de ikinci zamanlama kuralı kapanışla ilgilidir. Eski mal satışı yapıldıktan sonra 180 gün içinde yeni mülke kapatmalısınız. İki zaman diliminin aynı anda çalıştığını unutmayın. Bu, mülkünüzün satışı kapandığında saymaya başlamanız anlamına gelir. Tam olarak 45 gün sonra değiştirme mülkünü tayin ederseniz, değiştirme mülkünü kapatmak için 135 gün kaldırabilirsiniz.
8. Nakit alırsanız, vergilendirilir.
Aracı değiştirme mülkünü satın aldıktan sonra nakit para kalmış olabilir. Eğer öyleyse, aracı 180 günün sonunda size ödeyecektir. "Önyükleme" olarak bilinen bu nakit, mülkünüzün satışından elde edilen kısmi satış gelirleri, genellikle bir sermaye kazancı olarak vergilendirilecektir.
9. İpotek ve diğer borcu düşünmelisiniz. İnsanlara bu işlemlerle baş etmenin başlıca yollarından biri, kredileri dikkate almamaktır. Vazgeçtiğiniz mülkte ipotek kredileri veya diğer borçları ve değiştirme mülkündeki herhangi bir borcunu değerlendirmelisiniz. Nakit geri ödeme almazsanız, ancak sorumluluğunuz düşerse, nakit gibi gelir olarak değerlendirilir. Eski mülkte 1 milyon dolarlık ipotek bulunduğunuzu, ancak karşılığında aldığınız yeni mülkiyetteki ipotekinizin yalnızca 900.000 doları olduğunu varsayalım. Ayrıca "önyükleme" olarak sınıflandırılan 100.000 kazancınız var ve bu da vergilendirilmiş.
10. Bir tatil evi için 1031'i kullanmak zahmetlidir. Birinci konutunuzu satabilir ve eşinizle birlikte, son beş yıldan iki yıl yaşadıysanız, 500.000 $ 'ı sermaye kazançında koruyabilirsiniz. Ancak bu ara ikinci veya tatil eviniz için geçerli değildir. Bir tatil evini başka bir eve takas etmek için 1031 kullanan mükelleflerin hikayelerini duymuş olabilirsiniz, belki de emekli etmek istedikleri bir ev için bile. 1031, kazanç tanımayı erteledi. Daha sonra yeni taşınmaya girdiler, birincil ikamet ettiler ve sonunda 500.000 $ sermaye kazanç hariç tutmayı kullanmayı planladılar.
Kongre, 2004 yılında bu deliği sıktı. Evet, mükellefler hala tatil evlerini kiralık mülklere çevirebilir ve 1031 borsa yaptırabilir. Örnek: Plaj evinizi kullanmayı bırakın, altı ay veya bir yıldır kiralayın ve daha sonra diğer gayrimenkullerle değiştirin. Aslında bir kiracı ederseniz ve kendinizi iş yapmaya devam ederseniz, muhtemelen evi yatırım mülküne dönüştürdünüz, bu da 1031 exchange'inizi tamamlamalıdır. Fakat siz sadece kiralık olarak tutarsanız, ancak aslında kiracı bulamazsan, muhtemelen değildir. Gerçekler zamanında olduğu gibi kilit olacaktır. Mülkün kullanımını dönüştürdükten sonra ne kadar çok zaman geçerse o kadar iyidir. Mutlak bir standart olmamasına rağmen, altı aydan daha kısa sürede iyi niyetli kiralık kullanım olanağı yeterli değildir. Bir yıl daha iyi olurdu.
Yeni ikinci veya birincil eviniz olarak takas ettiğiniz malı kullanmak istiyorsanız hemen hareket edemezsiniz. 2008'de IRS, 1031 yılı için bir yatırım mülkü olarak nitelendirilen ikamet yerinin olup olmadığına itiraz etmeyeceğini söylediği güvenli bir liman kuralı ortaya koydu. Bu güvenli limanla karşılaşmak için, hemen ardından iki 12 aylık dönemlerin her birinde Değiştirme: (1) 14 gün veya daha fazla süreliğine adil kiralık için konut birimini başka bir kişiye kiralamanız gerekir; ve (2) konut biriminin kendi kişisel kullanımınız, konut biriminin adil bir kiralama ile kiralanan 12 aylık süre boyunca geçen gün sayısının 14 gününden veya% 10'undan daha fazla olamaz.
Üstelik, bir tatil / yatırım mülkünü başarılı bir şekilde değiştirdikten sonra, hemen onu birincil evinize dönüştürüp 500.000 $ hariç tutma özelliğinden yararlanamazsınız. 2004 yılında kanun değiştirilmeden önce bir yatırımcı 1031'de bir başka kiralık mülk için bir kiralık mülk aktarabilir, yeni kiralık mülkünü bir süre kiralayabilir, birkaç yıl mülkiyet altına alabilir ve daha sonra avantajlı olarak satabilir. birincil konut satışından kazanç hariç tutma.Şimdi, 1031 borsasında mülk edinirseniz ve daha sonra o mülkün asal ikametgahı olarak satılmaya çalışılması durumunda, istisna, mülkün 1031 benzeri değişimde kazandığı tarihten itibaren beş yıllık dönemde geçerli olmayacaktır. Başka bir deyişle, birincil konut sermaye kazançları vergi indirimini kullanmak için daha uzun süre beklemek zorunda kalacaksınız.